สุรินทร อินตะชุ‹ม เศรษฐกรอาวุโส ส‹วนเศรษฐกิจภาค ธนาคารแห‹งประเทศไทย สํานักงานภาคเหนือ อสังหาริมทรัพยเปšนภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงกับธุรกิจเกี่ยวเนื่องทั้งตŒนน้ํา กลางน้ํา และปลายน้ํา จํานวนมาก จึงมีอิทธิพลเปšนแรงขับเคลื่อนสําคัญต‹อเศรษฐกิจในระดับสูง ก‹อใหŒเกิดการจŒางงาน สรŒางรายไดŒ และกําลังซื้อ และยังส‹งผ‹านกลับเขŒาสู‹ระบบเศรษฐกิจไดŒค‹อนขŒางดี ในยามที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพยขยายตัวจึงช‹วย ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไดŒมาก อย‹างไรก็ตาม การเร‹งตัวของภาคอสังหาริมทรัพยที่มากเกินไปอาจนําไปสู‹ป˜ญหาฟอง สบู‹ดŒานราคา และอาจกลายเปšนส‹วนหนึ่งที่ทําใหŒเกิดวิกฤติเศรษฐกิจไดŒในที่สุด บทความนี้จึงพยายามติดตามและวิเคราะหภาวะอสังหาริมทรัพยในภาคเหนือที่กําลังเติบโตอย‹าง ต‹อเนื่อง โดยเฉพาะเชียงใหม‹ซึ่งเปšนหัวเมืองหลัก ทั้งนี้ เพื่อประเมินสถานการณและชี้ประเด็นความเสี่ยงและ โอกาสที่จะเกิดความเปราะบางต‹อระบบเศรษฐกิจ ความเคลื่อนไหวครั้งสําคัญ ตั้งแต‹ช‹วงป‚ 2554 เปšนตŒนมา ภาค อสังหาริมทรัพยในภาคเหนือเริ่มส‹งสัญญาณเร‹ง ตัว ป˜จจัยสําคัญเปšนผลจากการเติบโตของ เศรษฐกิจ และการขยายการลงทุนของธุรกิจ ส‹วนกลางสู‹ภูมิภาค โดยเฉพาะธุรกิจส‹วนกลาง ขนาดใหญ‹ที่ลงทุนสรŒางศูนยการคŒา รŒาน hypermarket และรŒานกลุ‹มสินคŒาอุปโภคบริโภค และวัสดุก‹อสรŒางในหลายจังหวัด นอกจากนั้น ความโดดเด‹นทางลักษณะภูมิศาสตรและประเพณี วัฒนธรรมที่มีเอกลักษณ ทําใหŒภาคเหนือเปšน แหล‹งท‹องเที่ยวสําคัญและมีศักยภาพดึงดูดการ ลงทุน การเปšนศูนยกลางสถานศึกษาสําคัญทั้ง ภาครัฐและเอกชนโดยเฉพาะในจังหวัดหลักของ ภาค ทําใหŒประชากรเคลื่อนยŒายเขŒามาทํางานและ ศึกษาต‹ออย‹างต‹อเนื่อง ส‹งผลใหŒเศรษฐกิจใน จังหวัดหลักเติบโต ความตŒองการที่อยู‹อาศัย เพิ่มขึ้นทั้งจากผูŒซื้อภายในจังหวัด จังหวัดใกลŒเคียง และผูŒซื้อจากส‹วนกลาง นักธุรกิจอสังหาริมทรัพยในทŒองถิ่น และส‹วนกลางตัดสินใจลงทุนก‹อสรŒางเพื่อตอบสนองอุปสงคที่เพิ่มขึ้น เห็นไดŒจากเกิดการเร‹งตัวของการก‹อสรŒาง ที่อยู‹อาศัย อาคารพาณิชย และอาคารสูงในหัวเมืองใหญ‹ ไดŒช‹วยผลักดันใหŒภาคอสังหาริมทรัพยโดยเฉพาะ จังหวัดหลักๆ เติบโตอย‹างชัดเจน นอกจากนั้นในช‹วงป‚ 2554-2555 ยังมีป˜จจัยบวกหลายประการช‹วยผลักดันภาคอสังหาริมทรัพยใหŒเร‹ง ตัว ทั้งเหตุการณมหาอุทกภัยช‹วงปลายป‚ 2554 ทําใหŒผูŒซื้อส‹วนกลางเกิดแรงจูงใจซื้อบŒานหลังที่สองมากขึ้น ความสนใจลงทุนของนักธุรกิจอสังหาริมทรัพยจากส‹วนกลางเริ่มขยายการลงทุนสู‹ภูมิภาค เนื่องจากใชŒวงเงิน รูปที่ 1 พื้นที่ขออนุญาตก‹อสรŒางในเขตเทศบาลภาคเหนือและ จังหวัดเชียงใหม‹ ที่มา: ธนาคารแห‹งประเทศไทย สํานักงานภาคเหนือ หมายเหตุ: Hodrick-Prescott Filter (หรือ HP Trend) เปšนเทคนิควิธีการปรับ ใหŒเรียบ (smoothing method) นิยมใชŒกับเครื่องชี้เศรษฐกิจมหภาค เพื่อขจัดความผันผวนระยะสั้น เสŒนที่ไดŒจะแสดงถึงแนวโนŒมระยะยาว และวัฎจักร 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 Chiang Mai: Construction Area Permitted Chiang Mai: HP Trend Northern Region: Constructrion Area Permitted Northern Region: HP Trend m2
- 2 -
ลงทุนต่ํากว‹าและมีอุปสงคต‹อเนื่อง การลงทุนในโครงการขนาดใหญ‹ของภาครัฐในหลายจังหวัด รวมทั้งแผน โครงการลงทุนรถไฟความเร็วสูงสู‹ภาคเหนือ และกระแสการเปดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในป‚ 2558 ส‹งผลใหŒเกิดการลงทุนเพื่อรองรับโอกาสในอนาคต ปริมาณการคŒาชายแดนเพิ่มขึ้นและมีบทบาทต‹อเศรษฐกิจ ภาคเหนือเปšนลําดับ ทําใหŒเกิดการลงทุนในจังหวัดที่มีพรมแดนติดต‹อกับประเทศเพื่อนบŒานมากขึ้น ป˜จจัยเหล‹านี้ ลŒวนแต‹ผลักดันใหŒภาพรวมอสังหาริมทรัพยภาคเหนือเร‹งตัว ทั้งนี้ ศูนยขŒอมูลวิจัยและประเมินค‹าอสังหาริมทรัพยไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส (AREA) ไดŒเปดเผยขŒอมูลตลาดอสังหาริมทรัพยในป‚ 2555 ว‹า มีการเปดตัวทั้งสิ้น 419 โครงการ โดยมูลค‹า และจํานวนหน‹วยเพิ่มสูงกว‹าป‚ก‹อนถึงรŒอยละ 17 และรŒอยละ 19 ตามลําดับ นับว‹าป‚ 2555 เปšนป‚แห‹งความ เคลื่อนไหวครั้งสําคัญของภาคอสังหาริมทรัพยภาคเหนือก็ว‹าไดŒ การเร‹งตัวของอุปทาน ในดŒานพื้นที่รับอนุญาตก‹อสรŒางในเขตเทศบาลของภาคเหนือ ซึ่งเปšนเครื่องชี้นําสําคัญพบว‹า เติบโต อย‹างเร‹งตัวและต‹อเนื่องนับตั้งแต‹ครึ่งหลังป‚ 2554 เช‹นเดียวกับปริมาณจําหน‹ายวัสดุก‹อสรŒางในภาคเหนือที่ ขยายตัว สําหรับจังหวัดเชียงใหม‹ตามผลสํารวจของศูนยขŒอมูลอสังหาริมทรัพย ธอส. (REIC) ไดŒเผยแพร‹ขŒอมูล โครงการอสังหาริมทรัพยในป‚ 2555 ว‹า มีที่อยู‹อาศัยอยู‹ระหว‹างการขายทั้งสิ้นประมาณ 149 โครงการ จํานวน 19,800 หน‹วย จําแนกเปšนบŒานจัดสรร 105 โครงการ 13,700 หน‹วย และอาคารชุด 44 โครงการ 6,100 หน‹วย ซึ่งเพิ่มขึ้นมากโดยเฉพาะจํานวนหน‹วยของอาคารชุด ซึ่งป‚ที่แลŒวมีเพียง 35 โครงการ 3,705 หน‹วย การขยายตัวของอุปทานส‹วนใหญ‹เกิดขึ้น ในจังหวัดเชียงใหม‹ โดยมีแรงขับเคลื่อนสําคัญ จากก‹อนการประกาศใชŒผังเมืองรวมเมือง เชียงใหม‹ เห็นไดŒจากในช‹วงครึ่งหลังป‚ 2555 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพยต‹างเร‹งขออนุญาต ก‹อสรŒางไวŒล‹วงหนŒาก‹อนที่กฎหมายผังเมืองใหม‹จะ บังคับใชŒเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2556 โดยเฉพาะกลุ‹มทุนอสังหาริมทรัพยจากส‹วนกลาง มีการขยายลงทุนสรŒางตลาดและฐานลูกคŒาใหม‹ ทําใหŒโครงการที่อยู‹อาศัยลŒวนเติบโตอย‹างกŒาว กระโดด เพิ่มทางเลือกที่หลากหลายใหŒแก‹ ผูŒบริโภค ขŒอสังเกต การขยายตัวของที่อยู‹อาศัยในเขตเมืองเปšนไปในลักษณะแนวสูงมากขึ้น สอดรับกับ พฤติกรรมของผูŒบริโภคเปลี่ยนไป ที่รูปแบบการใชŒชีวิตตŒองการหŒองพักขนาดเหมาะสม ไม‹ใชŒเวลาดูแลและทํา ความสะอาดมากเกินไป ทําเลที่ตั้งสามารถเดินทางไดŒสะดวก มีพื้นที่ส‹วนกลางขนาดใหญ‹ รวมทั้งการรักษาความ ปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ทําใหŒโครงการคอนโดมิเนียมไดŒรับการตอบรับอย‹างดี ขณะเดียวกันราคา คอนโดมิเนียมก็ปรับเพิ่มขึ้นค‹อนขŒางเร็ว โดยเฉพาะในทําเลที่มีศักยภาพสูง เช‹น ย‹านถนนนิมมานเหมินทรซึ่ง เปรียบเสมือนย‹านทองหล‹อของ กทม. และถนนซุปเปอรไฮเวยเชียงใหม‹-ลําปาง ราคาคอนโดมิเนียมต‹างปรับ เพิ่มจากประมาณ 3 หมื่นบาท/ตารางเมตร ในป‚ 2555 เปšนสูงกว‹า 5 หมื่นบาท/ตารางเมตรในช‹วงตŒนป‚ 2556 เช‹นเดียวกับราคาที่ดินปรับขึ้นกว‹าเท‹าตัวในช‹วง 2-3 ป‚ที่ผ‹านมา รูปที่ 2 พื้นที่รับอนุญาตก‹อสรŒางในเขตเทศบาลภาคเหนือ ที่มา: สํานักงานเทศบาลเมืองและเทศบาลนคร 17 จังหวัดภาคเหนือ รวบรวมโดยธนาคารแห‹งประเทศไทย สํานักงานภาคเหนือ 0 100 200 300 400 500 600 700 2009 Q 1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 '1000 ตารางเมตร อื่นๆ เพื่อการขนส‹ง โรงแรม + หอพัก + ภัตตาคาร (บริการ) เพื่อการอุตสาหกรรมและโรงงาน คอนโดมิเนียม เพื่อการพาณิชย เพื่ออยู‹อาศัย
- 3 -
อุปสงคเพิ่มขึ้นและมีต‹อเนื่อง ความตŒองการอสังหาริมทรัพยในภาคเหนือเพิ่มขึ้นและมีต‹อเนื่อง โดยสินเชื่อเพื่อที่อยู‹อาศัยที่ใชŒเปšน หลักประกันกับธนาคารพาณิชยพบว‹า มีทิศทางขยายตัว โดยจํานวนที่อยู‹อาศัยไดŒรับอนุมัติสินเชื่อในช‹วงไตรมาส แรกของป‚ 2556 เพิ่มขึ้น 760 หน‹วยหรือรŒอยละ 25 (จาก 3,011 หน‹วย ในไตรมาสที่ 4 ป‚ 2555 เปšน 3,771 หน‹วย ในไตรมาสที่ 1 ของป‚ 2556) ทั้งนี้ เปšนการเพิ่มของที่อยู‹อาศัยทุกประเภท โดยเฉพาะแนวราบ ทั้งบŒาน เดี่ยวและบŒานแฝด พบว‹า ไดŒรับอนุมัติสินเชื่อเพิ่ม 511 หน‹วย จาก 1,909 หน‹วย ในไตรมาสที่ 4 ของป‚ 2555 เปšน 2,420 หน‹วย ในไตรมาสที่ 1 ป‚ 2556 รูปที่ 3 จํานวนที่อยู‹อาศัยของภาคเหนือที่ไดŒรับอนุมัติสินเชื่อจาก ธพ. รูปที่ 4 รายไดŒค‹าธรรมเนียมที่ดิน
ที่มา: ธนาคารแห‹งประเทศไทย สํานักงานภาคเหนือ ที่มา: สํานักงานที่ดิน 17 จังหวัดภาคเหนือ รวบรวมโดยธนาคารแห‹งประเทศไทย สํานักงานภาคเหนือ ในดŒานมูลค‹าและปริมาณธุรกรรมที่ดินในภาคเหนือก็เพิ่มขึ้นเช‹นกัน โดย ณ สิ้นไตรมาสแรกป‚ 2556 รายไดŒค‹าธรรมเนียมการจัดเก็บภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 230.1 ลŒานบาท หรือขยายตัวรŒอยละ 31.6 จากช‹วงเดียวกัน ป‚ก‹อน โดยมีผูŒทําธุรกรรมทั้งสิ้น 16,355 ราย ขยายตัวรŒอยละ 11.7 ส‹วนหนึ่งเปšนผลจากการประกาศใชŒราคา ประเมินที่ดินฉบับใหม‹ ซึ่งบังคับใชŒตั้งแต‹ 1 กรกฎาคม 2555 เปšนตŒนมา ทําใหŒราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น ราคา ที่ดินที่ซื้อขายในตลาดก็ปรับเพิ่มขึ้นอย‹างต‹อเนื่อง ประกอบกับปริมาณธุรกรรมซื้อขายที่ดินเพิ่มขึ้นเช‹นกัน ทิศทางในระยะต‹อไป ก‹อนที่ตลาดอสังหาริมทรัพยจะเกิดความเสียหายและส‹งผลต‹อระบบเศรษฐกิจโดยรวม จะส‹งสัญญาณ อุปทานส‹วนเกินก‹อนเสมอ ซึ่งเปšนผลจากในยามที่เศรษฐกิจดี ผูŒประกอบการคาดการณความตŒองการของ ผูŒบริโภคเผื่อไวŒ ยอดขายส‹วนหนึ่งจึงมาจากการเก็งกําไร ทําใหŒมีอุปสงคเทียมรวมอยู‹ดŒวย ผูŒประกอบการจึงเร‹ง สรŒางอุปทาน นอกจากนั้นอุปสงคเทียมหากมีมากเกินไป จะส‹งผลใหŒราคาอสังหาริมทรัพยเพิ่มขึ้นจนเกินกว‹า ราคาที่สมเหตุสมผลมากๆ และนําไปสู‹ผลกระทบที่รุนแรงต‹อระบบโดยรวม นั้น อย‹างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของ ราคาอสังหาริมทรัพยจะถูกจํากัดโดยกําลังซื้อหรือระดับรายไดŒของผูŒบริโภคคนสุดทŒาย รวมทั้งราคาของสินคŒา ทดแทน (เช‹น บŒานแนวราบ) ดังนั้น หากการเก็งกําไรไม‹ไดŒมีต‹อเนื่องและมากพอตลาดก็จะปรับตัวชะลอลงไดŒเอง สถานการณดังกล‹าว ไดŒนํามาพิจารณากับการเปดตัวของโครงการที่อยู‹อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมใน จังหวัดเชียงใหม‹ ซึ่งจากการสํารวจของธนาคารแห‹งประเทศไทย สํานักงานภาคเหนือ เมื่อเดือนเมษายน 2556 พบว‹า มีจํานวนผูŒประกอบการคอนโดมิเนียมทั้งสิ้น 42 ราย 88 โครงการ มีอุปทานในตลาดรวม 10,856 หน‹วย (ตั้งอยู‹ในเขตเทศบาล 7,253 หน‹วย และนอกเขตเทศบาล 3,603 หน‹วย) ขณะที่ดŒานอุปสงคมียอดจอง 6,883
2,420
889
114 348
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
Q1 2551
Q1 2552
Q1 2553
Q1 2554
Q1 2555
Q1 2556
หน‹วย
บŒานเดี่ยว บŒานแฝด ทาวนเฮŒาส อาคารพาณิชย หŒองชุด(รวมแฟลตและอาคารชุด) ที่ดินเปล‹าและอื่นๆ รวม 3,771
27.8%
-40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Q1 2552 Q1 2553 Q1 2554 Q1 2555 Q1 2556
%YoY
บŒานเดี่ยว บŒานแฝด ทาวนเฮŒาส อาคารพาณิชย หŒองชุด(รวมแฟลตและอาคารชุด) ที่ดินเปล‹าและอื่นๆ รวม
0
4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
0
50
100
150
200
250
Q1 2552 Q1 2553 Q1 2554 Q1 2555 Q1 2556
รายลŒานบาท ลŒานบาท จํานวนราย
- 4 -
หน‹วย ทําใหŒมีอุปทานส‹วนเกินอยู‹ระหว‹างรอขายถึง 3,973 หน‹วย และล‹าสุดในเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน 2556 มีโครงการเปดใหม‹เพิ่มอีก 937 หน‹วย ทําใหŒตลาดคอนโดมิเนียมจังหวัดเชียงใหม‹มีหน‹วยเหลือขายมากขึ้น ซึ่ง หากไม‹มีโครงการเปดใหม‹ หน‹วยที่รอขายทั้งหมดจะใชŒเวลาประมาณ 1.5 เดือนจึงจะขายหมด และเมื่อเทียบกับ หัวเมืองสําคัญ เช‹น พัทยา หัวหิน-ชะอํา และภูเก็ต จํานวนหน‹วยคอนโดมิเนียมที่มีอยู‹จะใชŒเวลาขาย ถึง 5.2, 2.7 และ 2.3 เดือน1 ตามลําดับ ซึ่งจะเห็นว‹า เชียงใหม‹ยังขายดีกว‹าที่อื่น และเกิด Oversupply พอสมควร อย‹างไรก็ตาม ในช‹วงครึ่งแรกป‚ 2556 หากดูแนวโนŒมแต‹ละเดือนพบว‹า จํานวนโครงการคอนโดมี เนียมเปดใหม‹เริ่มชะลอลง ส‹วนหนึ่งเพราะเร‹งตัวไปแลŒวในช‹วงก‹อนหนŒา และดŒานอุปสงคดูจากอัตราการจองก็ ชะลอลงเช‹นกัน ในดŒานราคาคอนโดมิเนียมในเขตอําเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม‹ โดยเฉลี่ยยังอยู‹ในระดับความสามารถ หรือบนกําลังซื้อของผูŒบริโภคที่ยอมรับไดŒ อีกทั้งอยู‹ในเกณฑต่ํากว‹าระดับราคาในภูมิภาคอื่น และแนวโนŒมราคา ไม‹ไดŒเพิ่มขึ้นในอัตราเร‹ง ซึ่งเปšนผลจากอุปสงคชะลอตัว บทสรุป สถานการณอสังหาริมทรัพยในภาคเหนือ และคอนโดมิเนียมในเชียงใหม‹ ตŒองยอมรับว‹าช‹วงป‚ที่ผ‹านมา จนถึงป˜จจุบันมีการเปดตัวโครงการอย‹างต‹อเนื่องของนักลงทุนรายเก‹า รายใหม‹ ทั้งทุนทŒองถิ่นและการเขŒามา ของนักลงทุนจากส‹วนกลาง จํานวนยูนิตเพื่อรองรับความตŒองการเพิ่มขึ้นอย‹างมาก แมŒส‹งผลต‹ออุปทานส‹วนเกิน ในตลาดเกิดขึ้น แต‹โดยรวมไม‹รุนแรงมากเมื่อเทียบกับหัวเมืองสําคัญอื่นๆ และที่สําคัญพบว‹า ขณะนี้การเปดตัว โครงการใหม‹ๆ เริ่มชะลอตัวลง และมีหลายโครงการไดŒมีการปรับแผนดําเนินการงานก‹อสรŒางของตน เหตุการณเหล‹านี้ที่ปรากฏอย‹างนŒอยเพียงพอที่จะลดระดับความกังวลของหลายฝ†ายต‹อการคาดการณใน ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต‹อระบบเศรษฐกิจโดยรวมไดŒ ดŒวยอุปทานและอุปสงคที่มีแนวโนŒมชะลอลง ซึ่งนับเปšน สัญญาณที่ดีที่ตลาดเริ่มปรับตัว อย‹างไรก็ตาม ทุกฝ†ายคงตŒองเฝ‡าระวังและติดตามสถานการณอย‹างใกลŒชิด โดยเฉพาะอย‹างยิ่ง ผูŒประกอบการรายใหม‹ที่จะเขŒาสู‹สนาม หรือรายเดิมที่มีแผนขยายโครงการ ทั้งนี้ เพื่อช‹วยป‡องกันไม‹ใหŒเกิดความ เปราะบาง ซึ่งจะส‹งผลกระทบต‹อภาพรวมเศรษฐกิจ แมŒในระยะยาวเศรษฐกิจภาคเหนือยังมีศักยภาพเติบโตไดŒ ผลจาก Momentum ที่ดี อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู‹ในระดับต่ํา โครงการลงทุนภาครัฐที่จะเกิดขึ้นในอนาคต การ เปดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน และการพัฒนาความเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบŒาน จะเปšนป˜จจัยสนุบสนุนการ เติบโตของภาคอสังหาริมทรัพยต‹อไป ดังนั้น ทั้งผูŒประกอบการ ผูŒบริโภค สถาบันการเงิน และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ควรพิจารณาถึงป˜จจัยพื้นฐานเปšนสําคัญ เพื่อใหŒภาคอสังหาริมทรัพยสามารถเติบโตและสนับสนุนเศรษฐกิจ ภาคเหนือไดŒอย‹างยั่งยืน
บทความนี้เปšนขŒอคิดเห็นส‹วนบุคคล จึงไม‹จําเปšนตŒองสอดคลŒองกับความเห็นของธนาคารแห‹งประเทศไทย
1 ที่มา: AREA แถลง ฉบับที่ 36/2556: 10 เมษายน 2556 และฉบับที่ 62/2556: 28 พฤษภาคม 2556
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น